פסק-דין בתיק ע"א 16161-12-11

השופט דר' עדי זרנקין

העובדות הצריכות לעניין

1.         ביום 23.2.01 נחתם הסכם בין חברת קול הכרמל חברה לבנין ועבודות ציבוריות (1990) בע"מ (להלן- "המערערת" וגם "החברה") לבין בני הזוג אדלשטיין (להלן- "המשיבים"), לפיו מכרה המערערת למשיבים דירה ברחוב רמב"ן 29 בחיפה (להלן- "הדירה"), בתמורה לסך של 210,000 דולר (להלן- "ההסכם").

להלן תניות ההסכם הרלוונטיות לענייננו:

בסעיף 5.2 בהסכם (וגם בסעיף 2 בתוספת להסכם) נקבע כי "החברה מתחייבת להמציא לרוכש לאחר חתימת ההסכם, מכתב החרגה מותנה לפיו הבנק המלווה יסיר את השעבוד ו/או המשכון מיחידת הדיור אותה רוכשים ה"ה אדלשטיין לאחר תשלום מלוא התמורה".

בסעיף 15.2 בהסכם נקבע כי "החברה נותנת בזאת הסכמתה לחתום על התחייבות לרישום משכנתא לטובת בנק שילווה כספים לרוכש ובתנאי שנוסח כתב ההתחייבות יהיה מקובל עליה...". בסעיף 2 בתוספת להסכם הובהר, כי "כתב ההתחייבות יהיה בנוסח המקובל בבנקים למשכנתאות".

בסעיף 21.5 בהסכם נקבע, כי "לאחר חתימת הסכם זה החברה מתחייבת לרשום הערת אזהרה לטובתו או לטובת בנק למשכנתאות מטעמו. החברה מתחייבת לאפשר לרוכש ליטול משכנתא ובלבד שכספי המשכנתא יועברו למוכר בלבד".

בסעיף 16.3 בהסכם נקבע, כי תשלום שלא שולם במועד ישא ריבית מרבית הנהוגה בבנק דיסקונט על משיכות יתר בלתי מאושרות.

עוד נקבע בהסכם, כי סך התמורה ישולם בשלושה תשלומים קבועים, כדלהלן: תשלום ראשון, בסך של 50,000 דולר, ישולם ביום 27.2.01; תשלום שני, בסך של 30,000 דולר, ישולם ביום 14.4.01; תשלום שלישי, בסך של 130,000 דולר, ישולם עד ליום 23.9.01, כאשר במועד התשלום השלישי, מתוך סך התמורה, יופקד סך של 30,000 דולר בנאמנות בידיו של ב"כ החברה, וזאת לשם הבטחת רישום הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם המשיבים.

2.         אין חולק כי בסמוך לאחר חתימת ההסכם שולם על ידי המשיבים, סך של 206,850 ש"ח, הוא התשלום הראשון.

כחודש לאחר חתימת ההסכם, במרץ 2001 לערך, נודע למשיבים כי בשכנות לדירה אותה רכשו עומד להבנות בית חולים לחולי נפש (להלן- "בית החולים"). משכך, נתעורר חשש בליבם של  המשיבים, וכמו רוכשי דירות נוספים שגילו על הקמת בית החולים, הם פנו למערערת ולבא כוחה דאז, עו"ד צבי הרשקוביץ (להלן- "עו"ד הרשקוביץ") בבקשה להקפיא את הליך רכישת הדירה ואת התשלומים על חשבון הדירה, עד בירור העניין.

כחצי שנה לאחר מכן, בחודש 09/2001, לאחר שנחה דעתם של המשיבים בעניין בית החולים, הודיעו המשיבים למערערת כי החליטו להמשיך בהליך רכישת הדירה. משכך, השלימו המשיבים את התשלום השני, כך שביום 31.10.01 שולם הסך של 188,364 ש"ח, וביום 23.12.01 שולם הסך של 185,847 ש"ח, לידי עו"ד הרשקוביץ.

3.         לאחר התשלומים הנ"ל  נותרו המשיבים חייבים למערערת סך של 73,129 דולר, כאשר מסכום זה היה על המשיבים להפקיד את הסך של 30,000 דולר לידיו הנאמנות של ב"כ המערערת, כאמור בהסכם.

לצורך השלמת תשלום התמורה, היה על המשיבים ליטול הלוואת משכנתה מן הבנק. על מנת שהבנק יאשר למשיבים ליטול הלוואת משכנתה, כאמור, התחייבה המערערת בהסכם להמציא לבנק מכתב החרגה מותנה, לפיו הבנק המלווה יסיר את השעבוד מיחידת הדיור אותה רכשו המשיבים (לאחר תשלום מלוא התמורה). לצורך קבלת הלוואת המשכנתה, פנו המשיבים לבנק ירושלים.

ביום 30.5.02 נשלח מכתב מאת בנק ירושלים אל המשיבים, בו צוין כי לא ניתן להשלים את הליכי קבלת המשכנתה, וזאת משום שביום 6.12.01 נרשם שעבוד ע"פ פקודת המסים (גביה) לטובת מס שבח- חיפה, על זכויות המערערת במקרקעין נשוא התביעה, בגין חוב בסך של כ- 4 מיליון ש"ח.

לאחר הודעת הבנק, שלחו המשיבים, ביום 3.6.02, מכתב אל המערערת, בו טענו כי המערערת מפרה את ההסכם עימם, שכן לאור השעבוד הרובץ על המקרקעין, הבנק לא מאשר למשיבים ליטול הלוואת משכנתה, ואין באפשרותם להשלים את תשלום התמורה. מכתב זה חזר אל המשיבים מהטעם כי המכתב "לא נדרש" על ידי המערערת. 

4.         לאחר כחצי שנה, ביום 1.1.03 התקבל אצל המשיבים מכתב מטעם המערערת, שכותרו "התראה לפני ביטול הסכם". במכתב צוין, כי המשיבים פלשו לדירה ותפסו בה חזקה חרף העובדה כי עדיין לא השלימו את תשלום יתרת התמורה, בסך של 73,129 דולר. כן צוין במכתב, כי "זה מכבר הוסר השעבוד שהוטל על המקרקעין", ועל כן ניתנה למשיבים אורכה בת 7 ימים לתשלום יתרת חובם, ואם לא יעשו כן, רואה המערערת את ההסכם כבטל.

סמוך לאחר מכתב זה, פנו המשיבים שוב לבנק ירושלים על מנת לקבל הלוואת משכנתה. לאחר כשבועיים, מסר הבנק למשיבים התחייבות מוכר עדכנית לחתימה על ידי המערערת וכן רשימת מסמכים הנדרשים על ידו, ובפרט מכתב החרגה מקורי ועדכני.

לאחר מענה הבנק, פנה המשיב 1 למנהל המערערת, מר יצחק משי, בבקשה להעביר לו את המסמכים הדרושים לבנק לצורך נטילת המשכנתה. מיד לאחר מכן, ביום 2.2.03, שלח המשיב 1, באמצעות פקסימיליה, את כל המסמכים עליהם נדרשה החברה לחתום, אל מנהל המערערת.